Auslandsimmobilien

Was beim Immobilienkauf im Ausland zu beachten ist

Eine Immobilie im Ausland zu kaufen, ist gut machbar – die Regeln unterscheiden sich aber oft deutlich von Deutschland. Diese Punkte sollten Sie vor der Unterschrift klären:

1. Rechtslage, Notar und Grundbuch

Kaufrecht, Grundbuch und die Rolle des Notars sind von Land zu Land verschieden. In vielen Ländern prüft der Notar weniger umfassend als in Deutschland. Lassen Sie Eigentum, Belastungen, Baugenehmigungen und offene Schulden des Objekts von einem unabhängigen, im jeweiligen Land zugelassenen Anwalt prüfen – nicht vom Anwalt des Verkäufers.

2. Steuernummer und Bankkonto

Für den Kauf brauchen Sie meist eine ausländische Steuer- bzw. Identifikationsnummer, zum Beispiel die NIE in Spanien, die NIF in Portugal oder den Codice Fiscale in Italien, und häufig ein Konto im Zielland.

3. Kaufnebenkosten

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer (bei Neubauten teils Mehrwertsteuer), Notar- und Registerkosten sowie das Anwaltshonorar. Je nach Land liegen die Nebenkosten häufig zwischen etwa 7 und 15 % des Kaufpreises. Planen Sie diese Kosten von Anfang an ein.

4. Laufende Steuern und Mieteinnahmen

Im Zielland fallen in der Regel Grundsteuer und je nach Land weitere Abgaben für Nichtansässige an. Mieteinnahmen werden grundsätzlich im Land der Immobilie besteuert. Je nach Doppelbesteuerungsabkommen werden sie in Deutschland freigestellt (mit Progressionsvorbehalt) oder die ausländische Steuer wird angerechnet. Holen Sie steuerlichen Rat in beiden Ländern ein.

5. Finanzierung

Deutsche Banken finanzieren Auslandsimmobilien nur eingeschränkt. Mögliche Wege sind die Beleihung einer Immobilie in Deutschland oder eine Finanzierung über eine Bank im Zielland. Eine Finanzierungszusage vor der Reservierung verschafft Ihnen Sicherheit.

6. Erbrecht und Vermietung

Innerhalb der EU richtet sich das Erbrecht nach der EU-Erbrechtsverordnung grundsätzlich nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt. Im Testament können Sie das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit wählen. Wer an Feriengäste vermieten möchte, braucht in vielen Regionen eine Lizenz, zum Beispiel auf den Balearen oder in Portugal.

Diese Hinweise geben einen Überblick und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Fragen zu Auslandsimmobilien

Darf ich als Deutscher im Ausland eine Immobilie kaufen?

Innerhalb der EU grundsätzlich ja, zu den gleichen Bedingungen wie Einheimische. Außerhalb der EU gibt es teils Beschränkungen: In der Schweiz ist der Erwerb für Personen ohne Wohnsitz dort stark eingeschränkt, in Thailand können Ausländer grundsätzlich kein Land erwerben, wohl aber Eigentumswohnungen in begrenztem Umfang.

Mit welchen Nebenkosten muss ich rechnen?

Je nach Land häufig mit etwa 7 bis 15 % des Kaufpreises für Steuern, Notar, Register und Anwalt. Die genaue Höhe nennen wir Ihnen für jedes Objekt auf Anfrage.

Brauche ich einen eigenen Anwalt?

Wir empfehlen es ausdrücklich. Ein unabhängiger Anwalt im Zielland prüft Grundbuch, Belastungen, Genehmigungen und den Kaufvertrag und vertritt allein Ihre Interessen.

Wo versteuere ich Mieteinnahmen aus der Auslandsimmobilie?

Grundsätzlich im Land, in dem die Immobilie liegt. Ob Deutschland die Einkünfte freistellt oder die ausländische Steuer anrechnet, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen. Eine Steuerberatung ist hier sinnvoll.

Wie erhalte ich weitere Informationen zu einem Objekt?

Über das Anfrageformular auf der Objektseite, per E-Mail an info@immobilienmarkt.site oder telefonisch unter +49 172 3517884. Gern senden wir Ihnen das Exposé.